Służebność drogi koniecznej uregulowana jest w art. 145 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Co to oznacza w praktyce?

Art. 145. [Droga konieczna]

Pełna treść artykułu dotyczącego służebności drogi koniecznej zwanej również służebnością drogową brzmi następująco:

Art. 145. [Droga konieczna]

§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub
jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Warto mieć na uwadze, iż chodzi tu zarówno o całkowity brak takiego dostępu, jak i gdy dostęp wprawdzie istnieje, ale jest nieodpowiedni, gdyż nie zapewnia niezbędnej łączności umożliwiającej normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości (np. z uwagi na uzasadnione potrzeby związane z przeznaczeniem nieruchomości, ukształtowaniem terenu). Odpowiedni dostęp do drogi publicznej zależy więc od potrzeb nieruchomości wymagającej tej drogi.

Jest to sytuacja wyjątkowa…

Ustanowienie służebności drogi koniecznej jest sytuacją wyjątkową, z której należy korzystać w ostateczności. W razie nieistnienia jakiegokolwiek dostępu do drogi publicznej zastosowanie możliwości przewidzianej w art. 145 k.c. jest uzasadnione. Problematyczne jest ustanowienie drogi koniecznej, gdy dostęp do drugi publicznej co prawda jest, ale nieodpowiedni. Wówczas owszem, można starać się o ustanowienie służebności drogowej, aczkolwiek zgodnie z poglądem orzecznictwa należy najpierw przystosować istniejący dostęp, dopiero wtedy, gdy okaże się to niemożliwe lub wymaga niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów.

Komu przysługuje roszczenie?

W sytuacji, gdy nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, z mocy prawa właścicielowi tej nieruchomości przysługuje roszczenie o to, żeby właściciel (lub właściciele) gruntów sąsiednich ustanowili dla niego służebność drogi koniecznej. Czy tylko właściciel ma takie prawo? Otóż nie. Przyjmuje się bowiem, że owe roszczenie przysługuje także użytkownikowi wieczystemu.

Warto mieć również na uwadze fakt, iż ustanowienie drogi koniecznej jest możliwe tylko w sytuacji, w której nieruchomość władnąca i obciążona są własnością różnych osób. Oznacza to tyle, że ustanowienie drogi koniecznej nie będzie możliwe pomiędzy współwłaścicielami, którzy dokonali podziału quoad usum (jest to taki podział, który polega na wydzieleniu części nieruchomości do wyłącznego korzystania poszczególnym współwłaścicielom).

Interes społeczno-gospodarczy

Ustanowienie służebności drogi koniecznej powinno uwzględniać potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej (władnącej), ale zarazem tak, aby obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić było jak najmniejsze. Zgodnie z art. 145 § 3 k.c. przy stosowaniu tej zasady sąd powinien kierować się interesem społeczno-gospodarczym. Przykładowo, należy więc ustanowić drogę konieczną w ten sposób, aby nie była przyczyną przyszłych sporów sąsiedzkich.

Sprzedaż gruntu lub inna czynność prawna

Ustawodawca wyodrębnił w § 2 dosyć częstą sytuację, w której potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej powstaje na skutek sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, którą najczęściej będzie podział nieruchomości między współwłaścicielami. Wówczas, gdy jest to możliwe, należy przeprowadzić drogę konieczną przez grunty będące przedmiotem tej czynności. Jednakże, zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego, jeżeli przeprowadzenie drogi koniecznej spowoduje znacznie większy uszczerbek jednego gruntu w stosunku do drugiego, to zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym przywołanym wyżej zasadne jest przeprowadzenie tej drogi przez inny grunt.

Wynagrodzenie

Co ważne, zwłaszcza dla właściciela nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej, ustanowienie drogi koniecznej może być odpłatne (za wynagrodzeniem). Właściciel nieruchomości obciążonej nie musi więc godzić się na nieodpłatną służebność drogi koniecznej, chyba że chce. Ustawodawca nie przewidział w tym zakresie wyłączeń, co oznacza, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać wynagrodzenia w każdej sytuacji, także wtedy, gdy nie poniósł na skutek ustanowienia służebności żadnej szkody. Wynagrodzenie może mieć formę świadczenia jednorazowego lub okresowego (np. co miesiąc).

W jaki sposób ustanowić drogę konieczną?

Służebność drogi koniecznej może być ustanawiana, co do zasady, na trzy sposoby:

orzeczeniem sądowym – najpopularniejsza, w postępowaniu nieprocesowym,
umową – między właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej (lub użytkownikami wieczystymi),
decyzją wywłaszczeniową – przewiduje to art. 120 u.g.n, gdy nieodpowiedni dostęp lub brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej jest następstwem wywłaszczenia.

Wygaśnięcie służebności drogi koniecznej

Art. 295. [Zniesienie bez wynagrodzenia]

Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Art. 295 k.c. przewiduje, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia bez wynagrodzenia służebności drogi koniecznej (która jest przecież służebnością gruntową-obciążającą nieruchomość), jeżeli utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.

Poza powyższą sytuacją, ustawodawca przewidział jeszcze dwie okoliczności, w których droga konieczna wygasa ex lege, a więc z mocy prawa.

Art. 293. [Wygaśnięcie]

§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

Po pierwsze, art. 293 k.c. normuje, że służebność drogi koniecznej wygasa wskutek jej niewykonywania przez 10 lat.

Art. 247. [Konfuzja]

Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.

Służebność drogi koniecznej wygasa również w drugim przypadku – konfuzji. Z całą pewnością nie chodzi tutaj o słownikowe znaczenie tego pojęcia, a więc o uczucie zakłopotania lub zawstydzenia. 😉

Zgodnie z przytoczonym wyżej przepisem służebność wygasa ex lege, gdy dojdzie do tzw. confusio, a więc zlania się w „jednym ręku” prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego (do którego zalicza się m.in. służebność drogi koniecznej) do tej samej rzeczy. Praktycznie wygląda to tak, że dochodzi do połączenia w jednej osobie własności nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej. Dalsze istnienie służebności drogi koniecznej byłoby po prostu bezcelowe.