Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – jaka forma?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości (mieszkanie, dom, działka itp.) to zawsze duże przeżycie dla każdej ze stron. I to niezależnie od tego czy celem jej nabycia/sprzedaży były cele osobiste czy inwestycyjne. Wiążące się z tym emocje nie pomagają przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Warto dopilnować, aby takową zawrzeć w formie aktu notarialnego. Dlaczego? Tego dowiesz się w w artykule.

Umowa przedwstępna – cel i forma

Umowa przedwstępna jest powszechnie zawierana przy transakcjach sprzedaży. Głównie z tego powodu, że zawarcie umowy właściwej wymaga odpowiedniego przygotowania (umówienie wizyty u notariusza, przygotowanie dokumentacji oraz środków finansowych – w tym przeważnie uzyskanie kredytu). Zasadniczym celem umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że umowa definitywna zostanie zawarta. W przypadku sprzedaży nieruchomości umowa definitywna musi mieć formę aktu notarialnego.

Czy umowa przedwstępna także wymaga formy aktu notarialnego? Nie. Przepisy nie regulują tej kwestii, zatem uznać należy, że umowa przedwstępna może być sporządzona w dowolnej formie – także ustnie lub pisemnie. Oczywiście umowa ustna jest najmniej polecana ze względów dowodowych – bardzo trudno będzie wówczas wykazać co zostało uzgodnione przez strony.

Forma umowy nie ma też znaczenia co do możliwości żądania naprawienia szkody od drugiej strony, która uchyla się od zawarcia umowy definitywnej (chyba, że umowa określa inny zakres odszkodowania).

Wzmocnieniem umowy przedwstępnej jest zapłata pewnej kwoty na poczet zawartej umowy. Przeważnie jest to zadatek lub zaliczka. O tym, jaka jest między nimi różnica, dowiesz się w jednym z poprzednich artykułów: Zadatek czy zaliczka – co będzie lepsze?

Dlaczego zalecam akt notarialny?

Możesz zapytać – co będzie w zasadzie racjonalne – dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, skoro umowa może być zawarta w dowolnej formie? Forma ustna lub pisemna jest na pewno szybsza i tańsza (akt notarialny wiąże się z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej). Umowa na piśmie będzie też ważnym dowodem potwierdzającym fakt zawarcia umowy przedwstępnej.

Do tego momentu przyznałbym Ci racje. Jednak każda inna forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości niż umowa w formie aktu notarialnego znacznie ogranicza Twoje prawa. Dlaczego? Bowiem uniemożliwia Tobie dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z treścią art. 390 § 2 k.c., gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Tak jak pisałem już wcześniej – wymaganą przez prawo formą umowy sprzedaż nieruchomości jest akt notarialnego. Tak więc, chcąc jak najbardziej zabezpieczyć swoje interesy (a zwłaszcza doprowadzić do sprzedaży/kupna danej nieruchomości) powinieneś zadbać o to, aby umowa przedwstępna sporządzona została w formie aktu notarialnego.